學思想強黨性重實踐建新功·為民解煩憂③ | 微改造讓老舊小區(qū)迎“第二春”

夾在廣園客運站和兩條高架圍成的三角區(qū)，“血脈不暢”、漸顯老態(tài)的廣信片區(qū)迎來了“第二春”。2021年，在住建部門的牽頭下，片區(qū)微改造項目啟動，居民權益成為首要考量，怎么改先聽居民說。近日，微改造項目亮相，原本8棟樓被分隔成6個小區(qū)，如今拆掉圍墻連片改造，難以使用的閑置空間被整合激活，困擾居民多時的出行不便、活動空間匱乏等問題被逐一破解。

作為廣州市老舊小區(qū)“大師作”的三個項目之一，改造巧妙運用性價比高、又有地方特色的馬賽克瓷磚、水磨石，營造出精巧實用的嶺南特色小區(qū)風貌。“回春”之后如何“青春常駐”？住建部門以新近實施的《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》為指引，采用“先嘗后買”等方式鼓勵業(yè)主授權社會資本提供物管服務，實現(xiàn)“一次改造，長期保持”。

怎么改先聽居民說 爬樓訪談像做“田野調(diào)查”

二機廠宿舍、汽車廠宿舍、勝風宿舍……廣園客運站西側，建于上世紀90年代的6個房改房小區(qū)，組成了735戶居民的廣信片區(qū)。大院外，旁邊是許多南腔北調(diào)的異鄉(xiāng)人踏足省城的第一站，街邊是專做的哥生意的豬雜湯飯；大院里，耳畔卻是地地道道的粵語，傍晚時分靚湯飄香。住戶張阿姨說：“當年這里可是很多人垂涎的單位宿舍樓，現(xiàn)在它老了，我也老了，有能力的年輕人也漸漸搬出去了?！?/p>

2021年，廣信片區(qū)微改造項目啟動，2022年4月，愿景集團中標，并與廣州市政府、白云區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，以“投資-設計-施工-運營-管養(yǎng)”全過程介入改造。這家“過江龍”企業(yè)在全國率先探索老舊小區(qū)改造的市場化模式，因為成功打造“黨建引領、民意導向、微利持續(xù)、改管一體”的北京“勁松模式”而廣為人知。

設計之前，先問需于民。設計團隊就像人類學做“田野調(diào)查”一般，穿街走巷、爬樓訪談，與居民及居委接觸、派發(fā)調(diào)研問卷?？偣?棟樓的片區(qū)，被圍墻隔成6個小區(qū)，白云區(qū)住建局相關負責人直言，圍墻阻斷了居民的交流，各個小區(qū)空間狹小，難以新增配套設施。一位澆花的居民大叔深有體會：“我們被困在這小小的一棟樓內(nèi)，連扔個垃圾都要走出圍墻外，你們改造一定要記得從生活便利的角度來設計?！?/p>

十多天的調(diào)研中，設計團隊發(fā)現(xiàn)這位大叔的意見頗有代表性，受訪居民中，86%同意拆除圍墻、連片改造。然而，其余的14%呢？設計團隊繼續(xù)深入了解，其中1位居民擔心無法保障安全，團隊解釋可通過“視頻監(jiān)控”“建立整體智慧圍墻”等手段解決安全管理問題，他松了一口氣。另外，其中1個小區(qū)的物業(yè)管理方關心能否擴大物管范圍，收益如何計算，團隊詳細記下意見，為后期運營方案提供參考。

廣泛聽取民意之后，微改造項目提出“拆除小區(qū)間圍墻阻隔、打通小區(qū)間交通流線、增強小區(qū)內(nèi)智慧安防布局”的空間調(diào)整思路。在白云區(qū)住建局的牽頭下，項目團隊組織多場居民議事會，在各小區(qū)宣講設計方案、公示法定紅線圖、動員業(yè)委會和樓棟長做好解釋工作，最終打消了居民的顧慮。開工之前，項目團隊還和施工單位“約法三章”：不擾民；產(chǎn)生爭議的部分先暫停；居民代表有權依程序申請局部修改設計施工方案。就這樣，以居民權益為首要考量，成為了項目各單位的共識。

拆除圍墻增建連廊 大師全程指導設計改造

廣信片區(qū)項目是廣州市老舊小區(qū)“大師作”的三個項目之一，特邀華南理工大學建筑學院教授、博士生導師郭謙作為專家顧問全程指導。在他看來，廣信片區(qū)整體風貌雜亂，設施老舊，居民結構老齡化程度高、老人和小孩活動空間和設施不足，存在亂停車等問題?！霸谠O計方面，以‘白云山下有人家’為主題，除了拆除小區(qū)圍墻，將割裂的空間融合，同步增加‘一老一小’活動場所，提升片區(qū)人居活力。”

打破圍墻之后，道路打通，居民出入有更多線路選擇?？紤]到嶺南炎熱多雨的氣候，在居民出行的主要流線，一道風雨連廊連接小區(qū)入口與樓棟出入口，讓街坊“雨天出門不濕鞋”。被停車位置占用的小院，擴增成集停車功能與樹下休憩功能于一體的宅間大院。

“還有很重要的一個經(jīng)驗，我們堅持用性價比最高的建設手段，控制項目新增或改建設施造價，爭取少花錢多辦事，特別選取既具有老廣州記憶又普遍易得的材料，如馬賽克瓷磚、水磨石、水刷石，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁。”郭謙說。

改造后的廣信片區(qū)，根據(jù)老廣州的生活環(huán)境和集體回憶，巧妙地將馬賽克瓷磚和拱形門元素運用到每個宅間空間，配合水磨石鋪裝和景觀小品，重視“更新”而非“新建”，營造出精巧、實用的嶺南特色小區(qū)風貌。

小區(qū)環(huán)境更新、配套設施補齊完善，帶動了社區(qū)營商環(huán)境的提升。閑置了十余年的底層商鋪空間吸引了商家青睞，已有商業(yè)機構承租運營。

社會資本探索微利可持續(xù)、改造管養(yǎng)一體模式

有了優(yōu)美環(huán)境，有了完善設施，有了多元生活業(yè)態(tài)，誰來管養(yǎng)維護？6月1日，廣信小區(qū)舉辦微改造項目亮相暨物業(yè)服務進駐宣傳儀式，白云區(qū)住建局、景泰街道辦事處相關負責人、項目專家顧問華南理工大學教授郭謙現(xiàn)場與居民交流，推動社區(qū)長效管養(yǎng)。從設計之前就開始全流程介入改造的愿景集團，旗下物業(yè)服務公司向街道和社區(qū)遞交物業(yè)進駐意向書，引導居民通過“先嘗后買”的方式體驗物管服務。

項目調(diào)研、規(guī)劃設計、施工管理……改造以來一直在投入的愿景集團，直至管養(yǎng)環(huán)節(jié)才開始進入漫長的回報周期。“相比大刀闊斧全面改造的城市更新項目，老舊小區(qū)微改造沒有多少‘肥肉’，是一般開發(fā)商不愿意碰的‘硬骨頭’。”愿景集團相關負責人說，“我們把時間拉長，探索微利可持續(xù)、改造管養(yǎng)一體的老舊小區(qū)改造模式。”

社會資本參與改造動力不足，這正是政府想辦法解決的問題。近日，《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》正式實施。廣州市住建局在解讀中表示，考慮到老舊小區(qū)改造周期長，投入大而盈利空間較小，《辦法》注重整合停車位、公有房屋、廣告位等各類存量資源和利用路徑，鼓勵社會資本積極參與社區(qū)運營，為居民提供便民服務和專業(yè)物業(yè)管理，并允許社會資本運營周期最長延至20年，以長期運營收入平衡改造投入。

在社區(qū)文化長廊，有一面由居民與項目團隊共創(chuàng)的“百家愿景墻”。這是工程推進過程中，項目團隊多次組織的書法活動上，街坊們提筆留下的“家”字。這些作品被制作成“百家愿景墻”，成為雙方合作的一道風景線，寄托著對美好社區(qū)的期許。按照《辦法》“一次改造，長期保持”的運營思維，項目團隊和居民在“新家園”的故事，才剛剛開始。

文、圖/廣州日報·新花城記者：李天研